Rimbach: Streit um Zotzenbacher Neubaugebiet - Eigentümer meldet sich zu Wort
Abreißen oder Plan ändern? Das Gebäude wären nach Rückbau tiefer und höher. Bauherr und Familienvater Christian Pfeifer im Gespräch mit der Redaktion.
Rimbach. „Was mich am meisten stört, ist, dass manche den Verdacht haben, das könnte Vorsatz sein“, sagt Christian Pfeifer. Im Fall des Zotzenbacher Neubaugebiets „Der Krehberg“ meldet sich jetzt einer der betroffenen Bauherren zu Wort. Sie möchten vier Doppelhäuser in dem Viertel bauen, doch ließen sie die Arbeiten im vergangenen Sommer stoppen, als klar wurde, dass jedes Haus 2,70 Meter breiter wird als es der Bebauungsplan erlaubt: Dort darf ein Gebäude an der Straßenseite nur acht Meter messen, während die Häuser von Pfeifer und den drei anderen Parteien 10,70 Meter breit sind. „Es sind sogar 2,77 Meter mehr“, sagt er nun und geht auf die Vorgeschichte ein.
Im Juli 2020 reserviert der Familienvater eins der Grundstücke, wie er betont, „auf Basis der Annahme, dass das ausgewiesene Baufenster bebaut werden darf“. Die „Kaufabsichtserklärung und Reservierungsvereinbarung“ datiert auf den 10. Juli 2020. Zu diesem Zeitpunkt gilt der Bebauungsplan in der ursprünglichen Form, und die Breite ist erlaubt: Das Baufenster ist zwölf mal zwölf Meter groß.
Debatten in den Gremien
Die vier Bauherren beauftragen ein Ingenieurbüro aus Hannover: „Wir hatten alle den gleichen Architekten.“ Vier baugleiche Häuser, viermal dieselbe Statik, das spart Geld. Im Herbst steht die Planung. Im März 2021 wird die erste Änderung des Bebauungsplans beschlossen, die unter anderem eine Längenbeschränkung für Doppelhäuser festsetzt – eben jene acht Meter, an denen sich nun die Debatten entzünden.
Sowohl der Ortsbeirat Zotzenbach als auch der Bauausschuss beschließen in ihren ersten Sitzungen im neuen Jahr, dass an den Bestimmungen festgehalten und den Eigentümern der Abriss auferlegt werden soll; bisher ist noch keins der Häuser fertig, sie befinden sich in unterschiedlichen Stadien der Erbauung (wir haben hier berichtet).
Zurück zum Verfahren: Im Herbst 2021 wird der Bauantrag im Anzeigeverfahren gestellt, und Pfeifer erklärt, dass dabei das Gesuch eingereicht wird. Nach sechs bis acht Wochen könne man dann mit den Arbeiten beginnen. Im Gegensatz zum „normalen“ Bauantrag findet im Verfahren nach Paragraf 73 der Hessischen Bauordnung keine gesonderte Prüfung mehr statt – bei der die Überschreitung eigentlich hätte auffallen müssen.
Im Frühjahr 2022 sei der Weg zum Baubeginn frei gewesen, fährt er fort. Im Frühjahr vergangenen Jahres legen die Bauherren los, es geht zügig voran, wie Pfeifer bemerkt: „Zwei der vier Gebäude befinden sich bereits im zweiten Geschoss.“ Dann misst ein Anwohner nach und stellt die Überschreitung fest, die er der Gemeinde anzeigt – wer dieser Nachbar ist, weiß Pfeifer nicht; weder von dem Betreffenden noch von der Gemeinde. Doch die kommt auf die Eigentümer zu, und er erklärt, dass sie und der Bauunternehmer „von der Nachricht kalt erwischt“ werden. Sie lassen die Arbeiten einstellen und setzen sich mit der Bauaufsicht in Verbindung.
Dort sei festgestellt worden, dass die Vorgaben der HBO eingehalten worden seien, was Grund- und Geschossflächenzahl, Abstandsflächen, Geschossigkeit und Dachform angehe. Pfeifer erinnert sich an die Stellungnahme der Kreisbehörde dahingehend, dass von einem „städtebaulichen Thema“ gesprochen worden und eine Änderung des Bebauungsplans empfohlen worden sei.
Fehlende Verhältnismäßigkeit
Im September kommt eine weitere Alternative ins Spiel; nach eingehender Prüfung habe der Kreis gegenüber der Gemeinde erklärt, dass man bereit sei, wegen fehlender Verhältnismäßigkeit „die Angelegenheit zu befreien“.
Verhältnismäßigkeit ist auch eins von Pfeifers Hauptargumenten. Er nennt Zahlen: Der derzeitige Plan weist 953 Kubikmeter umbauten Raum pro Gebäude aus; würde alles abgerissen, acht Meter breit, dafür aber die volle Tiefe ausnutzend neu gebaut, hätte man 987 Kubikmeter. Und eine Seitenansicht mit zwölf Metern Länge im Gegensatz zum jetzigen Entwurf: Aktuell sind die Häuser 2,60 Meter kürzer als möglich wäre. Das alternative Gebäude wäre zudem höher. Der Bauherr stellt die Hausreihe zudem ins Verhältnis zur Umgebung: Auf einem dahinter liegenden Grundstück sollen auf einer Anhöhe sieben große Mehrparteienhäuser entstehen, außerdem handle es sich um ein Gewerbe-Mischgebiet.
Falls die Gemeindevertretung in ihrer Sitzung am Donnerstag, 30. Januar, den Empfehlungen der anderen Gremien folgt und für den Abriss votiert, bedeutet das Rückbaukosten von 600 000 bis 800 000 Euro für alle Häuser. Wobei die Fertigstellung noch völlig unklar ist. Angedacht war ursprünglich April 2025, doch seit dem Baustopp ist dieser Termin Makulatur, und niemand weiß, wann die Familien einziehen können. Zumal nicht klar ist, ob und wie lange sich die Verhandlungen mit der Versicherung des Ingenieurbüros hinziehen werden.
Nur sechs Doppelhäuser
Pfeifer sieht die Verantwortlichkeit des Architekten; hätte er einen weiteren Blick in die Pläne geworfen, wäre der Fehler nicht passiert. Warum aber die Gemeinde nicht ihrerseits über die Änderung informiert hat, weiß er auch nicht.
Er hat jedenfalls das Gespräch mit den Nachbarn gesucht, fährt er fort: „Wir haben uns an einem lauen Samstagnachmittag zusammengesetzt.“ Dazu habe er alle Papiere zusammengesucht und seine Position erklärt. Das Risiko, dass eine Befreiung von der geänderten Festsetzung, zu einer Klage führen könnte, sieht er als gering an: Insgesamt seien im Gebiet von 53 Grundstücken nur sechs mit Doppelhäusern bebaut und damit von der Änderung betroffen, vier davon seines und die seiner Mitstreiter. Ein anderer ist zu dieser Zeit bereits fertig, der sechste lässt ebenfalls den Bau stoppen: „Er ist hellhörig geworden.“
Pfeifer hat eine Powerpoint-Präsentation mit seinen Argumenten zusammengestellt. Am Ende sagt er: „Ohne die Plan-Änderung hätten die Häuser genauso gebaut werden dürfen, wie sie geplant wurden.“
