Wer sind in Weinheim die Gewinner der Grundsteuerreform?
Die Stadtverwaltung kann zwar noch keine Statistik vorlegen, aber die grundsätzliche Richtung ist schon erkennbar. Mieter in größeren Mehrfamilienhäusern und Gewerbebetriebe könnten profitieren.
Weinheim. Die Anfragen und Beschwerden von Bürgern zu den Grundsteuerbescheiden reißen im Weinheimer Rathaus nicht ab. Dabei melden sich offenbar nicht nur Grundstückseigentümer, die künftig deutlich mehr, sondern auch jene, die nun weniger bezahlen müssen. Sie fragen, ob sie nun wegen scheinbar zu hohen Steuern in der Vergangenheit mit einer Erstattung rechnen können. Zumindest diese Antwort ist klar: Das wird nicht passieren.
Aber es lenkt den Blick auf den Ursprung der ganzen Debatte. 2018 erklärte das Bundesverfassungsgericht die bisherige Bewertung und damit auch die Verteilung der Grundsteuerlast für verfassungswidrig und forderte den Gesetzgeber dazu auf, neue Regeln zu beschließen.
„Auf einen Schlag nachgeholt“
Was konkret damit gemeint war, erläutert die Stadt Weinheim auf Nachfrage so: Hat eine Familie in den 60er- oder 70er-Jahren ein Einfamilienhaus gebaut und bis heute keine baulichen Veränderungen vorgenommen oder anderes getan, was zur Ermittlung eines neuen Einheitswerts führte, so wurde die Bemessungsgrundlage nie an die Marktentwicklung angepasst. Diese älteren Immobilien seien also vom bisherigen System bevorteilt worden, weil über Jahrzehnte keine Anpassung der Bemessungsgrundlage an die aktuellen Wertverhältnisse erfolgte. Das führe jedoch dazu, „dass jetzt auf einen Schlag alles nachgeholt wird“. Vergleichsweise wenig Veränderung gebe es dagegen bei Immobilien, deren Einheitswert sehr jung ist, also erst in den letzten Jahren ermittelt wurde.
Bleibt die Frage nach den Nutznießern der Reform. Dazu heißt es aus dem Rathaus: „Da die baulichen Anlagen nicht mit in die Bewertung einfließen, haben Mehrfamilienhäuser bei der Grundsteuer häufig eine vorteilhaftere Bewertung, da sich der Bodenwert auf eine Vielzahl von Wohnungen bezieht, und die bauliche Anlage, deren Wert deutlich höher sein dürfte als beim Einfamilienhaus, nicht mitbewertet wird.“
„Starke Verunsicherung“
Bei Weinheims größten Eigentümer von Wohnungen, der Baugenossenschaft Weinheim (BGW), ist man in der abschließenden Bewertung noch zurückhaltend, da noch nicht für alle BGW-Grundstücke die Steuerbescheide vorliegen. Aber auch bei der Geschäftsstelle der BGW seien schon etliche Anfragen von Mietern zur Grundsteuer eingegangen. Dabei habe man eine „starke Verunsicherung der Bevölkerung“ festgestellt. Geschäftsführer Carsten Steinle erklärte weiter: „Da die Baugenossenschaft tendenziell eher Liegenschaften mit größeren Einheiten hat, wird der in der Betriebskostenabrechnung umlegbare Grundsteueranteil für den Großteil unserer Mieter ab der Betriebskostenabrechnung 2025, welche erst 2026 abgerechnet wird, geringer ausfallen.“ BGW-Mieter von Einfamilienhäusern mit separaten Flurstücken müssten dagegen eine „deutlich höhere Belastung tragen“.
Gewerbliche Grundstücke dürften bei der Grundsteuer B dagegen im Vergleich zu Wohnimmobilien günstiger bewertet werden. Dazu erläutert die Stadt Weinheim: Zum einen liegen die Bodenrichtwerte für Industrie und Gewerbe deutlich unter den Bodenrichtwerten für Wohnbereiche. Die Bodenrichtwerte für Industrie liegen in Weinheim bei unter 100 Euro pro Quadratmeter, für produzierendes Gewerbe zwischen 100 und 200 Euro sowie im Bereich Einzelhandel, Hotels und Büros über 200 Euro. Die Bodenrichtwerte in Wohngebieten liegen dagegen im Wesentlichen bei 500 bis 800 Euro, in guten bis sehr guten Lagen betragen sie bis zu 1300 Euro. Das heißt: Der Bodenwert für Wohnen liegt grob gesagt fünf- bis zehnmal höher als der für Gewerbe.
Gewerbeflächen im Vorteil
Eine Auswertung der aktuellen Grundsteuerbescheide, aus denen hervorgeht, wie viel Prozent der Grundstückseigentümer in Weinheim künftig mehr beziehungsweise weniger bezahlen müssen, liegt bislang nicht vor. Einen Anhaltspunkt könnten aber Daten der Stadt Mannheim liefern. Dort würden nun etwa 55 Prozent der Eigentümer weniger Grundsteuer als zuvor bezahlen. Insgesamt sei der Anteil des Aufkommens aus Wohngrundstücken an der Grundsteuer B von 56,1 auf 63,5 Prozent gestiegen, während der Anteil aus Gewerbegrundstücken von 40,9 auf 28,4 Prozent gesunken sei, so die Stadt Mannheim. Und der Anteil der unbebauten Grundstücke am Aufkommen der Grundsteuer B in Mannheim sei von 3,0 auf 8,2 Prozent gestiegen.
Unterm Strich soll das Steueraufkommen nicht steigen, so lautete das Versprechen der Kommunen, die das über die Hebesätze steuern können. Dazu betont die Stadt Weinheim abschließend noch einmal: „Für Weinheim können wir das definitiv bestätigen. Denn Ziel bei der Berechnung der Hebesätze ab 2025 war die Erreichung des bisherigen Grundsteueraufkommens aus 2024 in Höhe von rund 9,25 Millionen Euro bei der Grundsteuer B. Mit einem Hebesatz von 188 Prozent sollte dieses Ziel wieder erreicht werden.“ Im Oktober 2024 hat der Gemeinderat einen Hebesatz von 182 Prozent für die Grundsteuer B beschlossen. Damit liegt das Gesamtaufkommen in Weinheim nach Angaben der Stadtkämmerei voraussichtlich sogar 300 000 Euro unter dem bisherigen Grundsteueraufkommen.
